跨界的時代趨勢：中國戰略的六大頂層設計。

編者按：由全國房地產經理人聯合會主辦的“首屆房地產金融創新大會”于2015年6月12日拉開帷幕，300余名一線房地產及相關行業的實戰專家齊聚北京，共同分享、研討創新模式與創新案例，搭建金融資本和創新項目合作平臺。北京綠維創景規劃設計院院長林峰先生受邀出席本次會議，并發表了《眾籌與創客：房地產、產業、互聯網、金融跨界整合》主題演講。演講中闡述了中國戰略的六大頂層設計，并認為跨界與融合將是時代所指、大勢所趨。以下為演講內容：

現階段我國正處在一個轉折的時代，整個經濟發展形勢不同于以往，整個國家的戰略層面也在發生巨大的變化。要適應這個時代，首先要從頂層設計去把握和看待問題。過去我們提過“房地產+”，這是源于過去十年干任何行業都不如干房地產，旅游如果沒有房地產，而光靠酒店3-5%的盈利能力，旅游投資回報率是很低的?，F在時代變了，旅游業所帶來的機會和市場效益，同樣引起房地產商的關注，甚至有大批資本正在向這個方向轉型。從過去所有行業都向房地產跨界的“房地產本位主義思維方式”時代，到現在房地產向其他產業跨界的趨勢，顯示了國家頂層設計所發生的變化。

新形勢下的國家頂層設計，林峰院長認為體現在六個方面：新型城鎮化、一帶一路、人民幣國際化、企業主體化、創業創新、互聯網+。

一、新型城鎮化——未來十年內需擴大的第一發展工程

從今天來看，城市人口所占比例達到了56%，轉移人口數量有所減少。但新型城鎮化的核心問題不在于建造房子，而在于城鄉二元結構的突破和轉化，最重要的一個核心點是以人為本的變革，即讓農民成為真正具有城市生活條件和生活質量的人群。新型城鎮化是一場深刻的社會變革，具體說來，其根本解決的問題是，如何讓農村、農民、農民工轉化為城市居民，享受城市生活條件的同時獲得社會福利、社會機會、醫療條件和公共服務，并形成消費能力提升。因此，新型城鎮化促進中產階級和城市居民收入水準人群大幅度增長，由此激發的社會需求提供了內需擴大、核心拉動的發展結構。

單一城市中心向城鎮網絡的結構調整，形成了包括城市群、城鎮群在內的發展架構。市場主導下的產業升級與產城一體化發展孕育一種更加適應現狀的城鎮化模式——就地城鎮化，隨著農民大規模遷移進城越來越少，這一模式能夠真正解決剩下的農民如何轉化為城市居民的問題。新型城鎮化是未來十年第一位的內需拉動發展工程，是中國經濟保持高增長的頂層設計，如何參與新型城鎮化建設、如何在產城一體化中尋找發展思路，始終是最有價值和最核心的問題。無論是京津冀一體化還是城市群結構，都為城市群衛星城市的發展帶來巨大機會。

二、一帶一路戰略——中國開發模式的世界擴張

很多人認為，一帶一路就是直接帶來大量的中國工程承包，實現剩余產品大規模向外推銷的機會，可以說，這是最淺顯和最初級的認知。一帶一路是以中國大規模金融擴張為依托，帶動最強的工程承包能力，包括技術設施建設能力、高鐵的全套技術和解決方案，拉動很大一部分和地產相關的領域，從而實現中國開發模式的世界性擴張。地產商已經從修房子逐漸變成了園區開發商、產城一體化開發商，拿了工程，修了高鐵、道路以后，會面臨一個問題，別人拿什么來還你的貸款？在財政沒有足夠錢的情況下，用土地置換承包工程成為一種可行的方式，而換來的土地誰來進行一級開發、二級開發，修完的房子賣給誰？必然要進行產業導入，產業導入的基礎是城鎮化發展。因此，基于全球擴張、基于工程建設走出去、基于亞投行金融走出去，帶出去的除了工程承包，還有土地開發、資源開發，甚至是對整個亞非等欠發達地區的綜合開發，而綜合開發在中國最充分的就是房地產界。中國房地產界擁有的巨大能力是城市開發能力、區域開發能力以及配套進行的產業開發、園區開發和區域綜合開發能力，這種能力是這30年來中國面對全世界最強的綜合發展能力，隨著我們一帶一路的“走出去”，中國面向世界的輸出和推動，將是世界歷史上最偉大的一件事情。

一帶一路是未來二十年第一位的中國國際合作框架，是中國構筑世界格局的主要通道，是從亞洲共同體到世界共同體的載體。一帶一路意味著的，絕不僅僅是地緣政治，而是和平發展的創新方式和中國開發能力的輸出，房地產商將充分參與到這個偉大戰略的實施中，并在其中扮演極為重要的角色。

三、人民幣國際化——金融流通控制與資本擴張

人民幣國際化是指人民幣能夠跨越國界，在境外流通，成為國際上普遍認可的計價、結算及儲備貨幣的過程，實現人民幣成為世界貨幣的目標。數據表明，2014年以前，僅1000億人民幣跨境流通，占總流通量的1%，而今年1到4月，在內地、香港等亞太地區的支付中人民幣比例高達31%，美元在4月僅占12.3%。隨著雙邊本幣互換協議、離岸金融大發展，人民幣資本市場的空間不斷擴大，必將帶動外向型經濟和對外投資的發展，而中國從世界工廠轉型為世界銀行，必是未來趨勢。

四、企業主體化——混合所有制+PPP+企業家價值觀

今天的政企關系正在發生一種實質性變化，從八項規定、反腐倡廉開始，中國的政府和企業之間不再存在灰色領域，而是企業作為市場和資源配置主體和政府之間形成了一種全新的關系，國有企業改制、商業模式的變化，以及大規模資本市場運作，都存在于這種關系中。政府在哪些領域退出，由此給企業帶來哪些機會，越來越清晰。政府原來僅僅是以基礎設施建設為主，現在已經涉及公共服務購買，甚至大型的地方發展工程。這種關系下旅游業發展已形成了新的模式：政府為推動旅游發展，實行旅游項目運作的PPP模式的深化與常規化，把創建景區用PPP模式進行推動，讓民營企業參與其中，政府與企業共同建設，尋找開發銀行投資，打造市場化、對區域有帶動作用的旅游產業，形成永久性、持續性的資產價值，實現從建設到開發與服務的逐步深化應用以及管理的成熟。擁有自然環境和人文歷史條件優勢的旅游景區，它的價值遠遠超越投資本身，這樣的產品、項目，市場化條件非常好，能夠成為政府最支持和眾多資本追逐的對象，這就是機會。企業主體觀必將成為未來需要輿論支持并落實到政府行為上最重要的核心理念和戰略。

五、眾創+資本戰略——中國微觀經濟的核心引擎

隨著《國務院關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》、《關于深化體制機制改革加快實施創新驅動發展戰略的若干意見》的推行，以“大眾創業、萬眾創新”為特征的眾創時代迅速而至。創新和創業有著非常直接的關系，沒有創新，就沒有創業，我們需要用年輕的生產力、不斷創新的業態、不斷創新的企業去推動整個經濟發展，而不僅僅是就業。在創新和創業的結構之間，需要大規模資本，只有當資本市場能夠為大多數敢創新、敢創業的人買單的時候，大眾創業、萬眾創新、中國創造才有可實現的途徑，這是中國當前的核心發展結構。

資本市場的變革表現為大牛市、注冊制、新三板、戰略新興板，創新型、成長型企業發展的制度安排，推動尚未盈利、但有一定規模的科技創新企業上市等，良性的泡沫刺激創新，是培育經濟轉型的根本動力，是人民幣資本盛宴的主場。

由土地財政、土地財富所帶來的基于不動產升值的財富增長已經完成了，人民幣升值、人民幣繼續保持穩定、中國財富繼續增長，在全球擴張靠什么，是資本流逝階段支撐著創新、創業和整個中國財富面向世界的一種增長節奏。創新創業需要資本市場買單，資本市場的活躍、多樣化、多層次、開發性等，為微觀動力的形成提供了條件，由以土地為依托的地產不動產增值模式，轉化到以股權為依托的資本財富模式，是一條長期要走的路。

除了創客和資本市場，眾籌模式和全球分享經濟是世界范圍內的創新，眾籌是運用互聯網思維進行股權眾籌和各種權益類型眾籌，包括團購、債券、時權、產權、使用權等。分享經濟是把使用權剝離出來，通過分享及交換的創新，實現使用價值提升，目前全球分享經濟的總產值約為135億美元。到2025年，全球分享經濟產值可以達到3450億美元。在假期住宿和拼車、租車等領域，分享經濟將占據市場的半壁江山。

六、互聯網+——追趕信息革命浪潮

“互聯網+”是現在的一個熱點話題，也是改變時代的一個重要催化劑，因為互聯網所帶來的不僅僅是某一個領域的變化，而是一個全域的、全方位的變化，帶來的是理念和技術的顛覆性改革和升級?；ヂ摼W帶來的是一種跨界、融合、免費、分享、生態的思維方式；是一種商品營銷與交易的創新渠道；是一個物與物、人與人、物與人，所有都連接在一起的萬物互聯的平臺……。未來每一個產業都會與互聯網息息相關。

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